Узагальнення судової практики розгляду судами цивільних справ про визнання прилюдних торгів з реалізації нерухомого майна недійсними

 

Узагальнення судової практики розгляду судами цивільних справ

про визнання прилюдних торгів з реалізації нерухомого майна недійсними 

Вступ

Питання, пов'язані з розглядом справ про визнання прилюдних торгів з реалізації нерухомого майна недійсними, мають особливе значення, оскільки актуальність цих проблем зумовлена значною кількістю відповідних цивільно-правових спорів у судовій практиці.

Відповідно до плану роботи апеляційного суду Чернівецької області вивчено та проаналізовано підстави зміни і скасування судових рішень у справах про визнання прилюдних торгів з реалізації нерухомого майна недійсним перевірено дотримання місцевими судами положень процесуального закону під час розгляду справ цієї категорії, визначено проблеми та спірні питання, що виникають під час розгляду таких справ судами першої інстанції.

Матеріали, надані для проведення зазначеного узагальнення, свідчать про наявність неоднакової судової практики при розгляді цієї категорії спорів та помилок при застосуванні судами норм матеріального та процесуального права.

Метою узагальнення стало з'ясування проблемних питань, що виникають при вирішенні справ вказаної категорії, аналіз застосування судами норм матеріального та процесуального права, виявлення розбіжностей у тлумаченні законодавства, запобігання повторюваності судових помилок у процесі здійснення правосуддя під час розгляду справ цієї категорії, висвітлення законодавчо неврегульованих моментів у сфері таких правовідносин.

Крім того, узагальнення спрямовано на формування єдиної судової практики, усунення недоліків та розбіжностей при вирішенні спорів, пов'язаних із визнання прилюдних торгів з реалізації нерухомого майна недійсними.

 

Аналіз статистичних даних 

Аналізуючи статистичні дані щодо розгляду судами цивільних справ про визнання прилюдних торгів з реалізації нерухомого майна недійсними, слід зазначити, що судова статистика не відображає вказану категорію цивільних справ у окремій категорії їх розгляду, тому висновок можна зробити тільки на підставі інформації, наданої місцевими судами.

Так за період з 1 січня 2012 року по 1 жовтня 2013 року районними судами Чернівецької області було розглянуто 20 справ вказаної категорії.

Кількість справ розглянутих судами першої інстанції виглядає таким чином:

 

 

З наведеної таблиці вбачається, що найбільше справ даної категорії розглянуто Шевченківським районним судом міста Чернівці, Першотравневим районним судом міста Чернівці. Садгірським районним судом міста Чернівці. Путильським районним судом Чернівецької області, Сокирянським районним судом Чернівецької області, Вижницьким районним судом Чернівецької області, Герцаївським районним судом Чернівецької області, Глибоцьким районним судом Чернівецької області, Заставнівським районним судом Чернівецької області, Кельменецьким районним судом Чернівецької області, Хотинським районним судом Чернівецької області справи даної категорії не розглядались.

 

Окремі правові аспекти розгляду спорів щодо визнання прилюдних торгів з реалізації нерухомого майна недійсними

Практика розгляду судами цивільних справ про визнання недійсними прилюдних торгів останніми роками не відзначалася послідовністю. Як правило, такі справи в судах виникають у разі оспорювання результатів торгів, проведених на стадії виконання судового рішення.

Тривалий час в судовій практиці переважала точка зору, що закон не передбачає такого способу захисту, як визнання торгів недійсними, а тому суди у задоволенні таких позовів стали відмовляти.

Після тривалих дискусій Верховний Суд України змінив бачення вирішення справ зазначеної категорії і висловив правову позицію, викладену в ухвалі від 24 листопада 2010 році  у справі за позовом громадянина П.П. до П.М., закритого акціонерного товариства, Я.Л., відділу ДВС Івано-Франківського міського управління юстиції, спеціалізованого державного підприємства про визнання недійсними договорів поруки та застави, прилюдних торгів та виселення.

Залишаючи без змін ухвалене у цій справі рішення Тисменицького районного суду від 1 липня 2009 року, яким суд відмовив у задоволенні позову, апеляційний суд Івано-Франківської області в ухвалі від 29 жовтня 2009 року наголосив, що законом не передбачено такого способу захисту, як визнання торгів недійсними. Скасовуючи зазначені судові рішення з передачею справи на новий розгляд до суду першої інстанції, колегія суддів Верховного Суду України як суд касаційної інстанції вказала, що за результатами прилюдних торгів укладається договір купівлі-продажу, який, як і будь-який інший договір, може бути визнано недійсним із передбачених законом підстав. У подальшому таку правову позицію Верховний Суд України повторював неодноразово.

Аналізуючи законодавство, яке регулює питання проведення прилюдних торгів та визнання їх недійсними необхідно зазначити, що відповідно до ч. 1 ст. 16 ЦК України особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Згідно із ч. 2 ст. 16, ч. 1 ст. 215 ЦК України одним із способів захисту порушеного права є визнання недійсним правочину, укладеного з недодержанням вимог, установлених чч. 1-3, 5, 6 ст. 203 цього Кодексу, зокрема, у зв'язку з невідповідністю змісту правочину ЦК України та іншим актам цивільного законодавства.

Умови та порядок виконання рішень судів та інших органів (посадових осіб), що підлягають примусовому виконанню в разі невиконання їх у добровільному порядку на час вчинення виконавчих дій, визначає Закон України № 606-ХІV від 21 квітня 1999 року « Про виконавче провадження» та Інструкція про проведення виконавчих дій, затверджена наказом Міністерства юстиції України від 15 грудня 1999 року № 74/5 та зареєстрована в Міністерстві юстиції України 15 грудня 1999 року за № 865/4158 (далі – Інструкція № 74/5 від 15 грудня 1999 року).

Цим Законом визначено загальні правові основи організації та діяльності державної виконавчої служби, її завдання та компетенцію, а також визначено учасників виконавчого провадження, закріплено їхнє права та обов'язки, у тому числі право стягувачів і боржників та інших учасників виконавчого провадження на оскарження дій (бездіяльності) державного виконавця та порядок цього оскарження (ст.ст. 1, 2, 5, 7, 10, 11, 111, 85 Закону).

Разом із тим аналіз положень Закону № 606-ХІV від 21 квітня 1999 року й Інструкції № 74/5 від 15 грудня 1999 року свідчить про те, що вони не встановлюють порядку та правил проведення прилюдних торгів, а лише закріплюють, як і ст. 650 ЦК України, такий спосіб реалізації майна, як його продаж на прилюдних торгах, і відсилають до інших нормативно-правових актів Кабінету Міністрів України та Міністерства юстиції України, якими повинен визначатися порядок проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого майна (ст. 62 Закону № 606-ХІV від 21 квітня 1999 року та пп. 5.11, 5.12 Інструкції № 74/5 від 15 грудня 1999 року).

Відповідно до положень указаних правових норм державний виконавець здійснює лише підготовчі дії з метою проведення прилюдних торгів, а самі прилюдні торги з реалізації нерухомого майна організовують і проводять спеціалізовані організації, з якими державною виконавчою службою укладається відповідний договір (п. 5.11 Інструкції № 74/5 від 15 грудня 1999 року).

Правила ж проведення прилюдних торгів визначено Тимчасовим положенням про порядок проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна, яке затверджене наказом Міністерства Юстиції України № 68/5 від 27 жовтня 1999 року.

Цим Тимчасовим положенням визначено, що прилюдні торги є спеціальною процедурою продажу майна, за результатами якої власником майна стає покупець, який у ході торгів запропонував за нього найвищу ціну (п. 2.2 Тимчасового положення), та передбачені певні правила проведення цих торгів, а саме: по-перше, правила, які визначають процедуру підготовки, проведення торгів (опублікування інформаційного повідомлення певного змісту про реалізацію нерухомого майна; направлення письмового повідомлення державному виконавцю, стягувачу та боржнику про дату, час, місце проведення прилюдних торгів, а також стартову ціну реалізації майна) (розд.3); по-друге, правила, які регулюють сам порядок проведення торгів (розд.4) і, по-третє, ті правила, які стосуються оформлення кінцевих результатів торгів (розд.6).

Таким чином, виходячи з аналізу правової природи процедури реалізації майна на прилюдних торгах, яка полягає в продажу майна, тобто в забезпеченні переходу права власності на майно боржника, на яке звернено стягнення, до покупця – учасника прилюдних торгів, та ураховуючи особливості, передбачені законодавством щодо проведення прилюдних торгів, складання за результатами їх проведення акта про проведення прилюдних торгів є оформленням договірних відносин купівлі-продажу майна на публічних торгах, а відтак є правочином.

Такий висновок узгоджується й з нормами ст. ст. 650, 655 та ч. 4 ст. 656 ЦК України, які відносять до договорів купівлі-продажу процедуру прилюдних торгів, результатом яких є видача нотаріусом свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів на підставі складеного та затвердженого в установленому порядку акта державного виконавця про проведені торги (розд. 6 Тимчасового положення, пп. 244, 245, 248 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженої наказом Міністерства юстиції України від 14 червня 1994 року № 18/5, зареєстрованої в Міністерстві юстиції України 7 липня 1994 року № 152/361, ст. 34 Закону України "Про нотаріат").

Отже, ураховуючи те, що відчуження майна з прилюдних торгів відноситься до угод купівлі-продажу, така угода може визнаватись недійсною в судовому порядку з підстав недодержання в момент її вчинення вимог, які встановлені чч. 1-3 та 6 ст. 203 ЦК України (ч. 1 ст. 215 цього Кодексу).

Разом із тим слід зазначити, що оскільки виходячи зі змісту ч.1 ст. 215 ЦК України підставами недійсності укладеного за результатами прилюдних торгів правочину є недодержання вимог закону в момент його укладення, тобто безпосередньо за результатами прилюдних торгів, то підставами для визнання прилюдних торгів недійсними є порушення встановлених законодавством правил проведення торгів, визначених саме Тимчасовим положенням.

Що стосується порушень, допущених державним виконавцем при здійсненні своїх повноважень, передбачених Законом № 606-ХІV від 21 квітня 1999 року, до призначення прилюдних торгів, у тому числі щодо відкриття виконавчого провадження, накладення арешту на майно, визначення вартості чи оцінки майна тощо (ст. ст. 18, 24-27, 32, 33, 55, 57 цього Закону), то такі дії (бездіяльність) державного виконавця підлягають оскарженню в порядку, передбаченому цим Законом (зокрема, ч. 7 ст. 24, ч. 4 ст. 26, ч. 3 ст. 32, ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 57, ст. ст. 55, 85 Закону).

Отже, дії державного виконавця у виконавчому провадженні, які не стосуються правил проведення прилюдних торгів, мають самостійний спосіб оскарження й не можуть бути підставою для визнання прилюдних торгів недійсними.

При вирішенні позову про визнання прилюдних торгів недійсними суду необхідно  встановити такі факти: чи мало місце порушення вимог Тимчасового положення та інших норм при проведенні прилюдних торгів; чи вплинули ці порушення на результати торгів; чи мало місце порушення прав і законних інтересів позивачів, які оспорюють результати торгів.

 

Учасники судового розгляду про визнання прилюдних торгів недійсними

Як і будь-який інший оспорюваний правочин, укладений на торгах договір купівлі-продажу відповідно до ч. 3 ст. 215 ЦК може бути оспорений його сторонами та іншими заінтересованими особами.

Сторонами договору є переможець торгів і, залежно від змісту укладеного між ними договору, відділ ДВС або спеціалізована організація як організатор торгів.

Заінтересованою особою є будь-яка особа, яка має конкретний майновий інтерес в оспорюванні результатів торгів.

За цими критеріями заінтересованою особою в оспорюванні укладеного на торгах договору може бути, зокрема, боржник. Його інтерес полягає в продажу майна за якомога вищою ціною з метою погашення заборгованості, а цей інтерес якраз і забезпечується дотриманням належного порядку організації і проведення публічних торгів. Наприклад, порушення порядку розміщення інформаційного повідомлення про торги в засобах масової інформації зменшує можливість участі в торгах потенційних покупців і, відповідно, впливає на формування ціни реалізації. Аналогічним чином заінтересованими особами є стягувач, поручитель, іпотекодавець або власник переданого в іпотеку за договором іпотеки майна. Щодо іпотекодержателя, то він має право подавати такий позов лише в тому разі, якщо вирученої від продажу предмета іпотеки суми недостатньо для повного задоволення його вимог.

Оспорити торги може і їх учасник, який у результаті порушень, допущених при організації і проведенні цих торгів, не був визнаний їх переможцем. Це можуть зробити й особи, які через допущені порушення не змогли взяти участі в торгах. Ними можуть бути як особи, які через порушення правил розміщення в засобах масової інформації інформаційного повідомлення про торги не змогли оформити свою участь в торгах, так і особи, які виконали всі вимоги, необхідні для участі в торгах, однак до участі в них допущені не були.

Крім загальних підстав визнання договору недійсним як сторона договору оспорити його може і переможець торгів у разі, якщо його через допущені порушення проведення торгів таким не визнано.

Відповідачами в такій справі повинні бути організатор торгів і особа, визнана їх переможцем.

Оскільки відповідно до п. 3.1 Тимчасового положення відділ ДВС укладає зі спеціалізованою організацією договір, яким доручає їй за визначену комісійну винагороду реалізацію майна, то йдеться про укладення між ними договору комісії (статті 1011—1013 ЦК).

Договори комісії, як свідчить практика, укладаються фактично між відділами ДВС та спеціалізованими організаціями. За цими договорами відчужувачем за укладеним на торгах договором є спеціалізована організація як комісіонер.

Разом з тим, оскільки відносини між відділом ДВС та спеціалізованою організацією регулюються саме укладеним між ними договором, то в кожному конкретному випадку, виходячи з його умов, слід знаходити відповідь на питання, хто саме є відчужувачем за укладеним на торгах договором.

Отже, якщо на підставі укладеного спеціалізованою організацією з відділом ДВС договору ця організація під час укладення на торгах договору виступає представником відділу ДВС, то стороною такого договору є останній. Якщо ж, що буває практично завжди, спеціалізована організація виступає на торгах від власного імені на підставі укладеного з відділом ДВС договору, який за своїм змістом є договором комісії, то стороною такого договору є спеціалізована організація.

Не будучи стороною оспореного договору, боржник відповідачем у такій справі бути не може.

Як треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, до участі у справі повинні бути залучені відділ ДВС (якщо він не є стороною оспореного договору), інші учасники торгів, боржник і стягувач, іпотекодавець і іпотекодержатель, власник відчуженого майна (якщо він не є іпотекодавцем).

Підстави недійсності укладеного на торгах договору

Виходячи зі змісту ч. 1 ст. 215 ЦК, є недодержання вимог закону в момент його укладення. Оскільки ж договір укладається на торгах, то підставами для визнання його недійсним є порушення встановлених законодавством правил проведення торгів.

До правил про ведення торгів належать норми трьох видів: 1) ті, які визначають процедуру підготовки проведення торгів; 2) ті, які регулюють порядок їх проведення; 3) ті, які стосуються оформлення кінцевих результатів торгів.

До порушення правил підготовки торгів слід віднести опублікування інформаційного повідомлення в неналежному виданні або порушення строку його опублікування (п. 3.5 Тимчасового положення), невідповідність змісту інформаційного повідомлення вимогам, встановленим п. 3.6 зазначеного положення.

Метою проведення публічних торгів є залучення якомога більшої кількості зацікавлених осіб для виявлення особи, яка пропонує найкращі для продавця умови придбання майна. Інформаційне повідомлення про майбутні торги є першою юридично значимою дією в усьому механізмі торгів, від нього залежить не лише легальність усієї подальшої процедури їх проведення, але й відповідь на питання, чи досягнуть торги своєї мети. Питання про те, чи є інформаційне повідомлення належним, слід вирішувати з урахуванням накладу, цільової аудиторії і способу поширення засобу масової інформації, а також інших обставин, за допомогою яких забезпечуються доступність участі в торгах потенційних покупців, зацікавлених у придбанні майна, що реалізується, а також масовість торгів.

Інформаційне повідомлення про проведення торгів, доведене неналежним способом або в неналежному друкованому засобі масової інформації, зменшує можливість участі в торгах потенційних покупців і, відповідно, впливає на формування ціни реалізації. Тому недотримання правил про поінформованість невизначеного кола осіб щодо проведення торгів слід кваліфікувати як істотне порушення процедури. Адже справді, в обов’язки організатора торгів входить якнайширше залучення зацікавлених осіб для участі в торгах, що перебуває в прямому причинно-наслідковому зв’язку з продажем майна за максимально високою ціною.

Порушеннями порядку організації торгів є відмова допустити до участі в них учасників (чи їхніх представників), які виконали умови допуску до торгів (подали заяву про участь у торгах, сплатили реєстраційний та гарантійний внески та подали документи, що підтверджують сплату — п. 3.12 Тимчасового положення); допуск до участі в торгах учасників, які не виконали умов допуску до торгів (наприклад не сплатили реєстраційного та гарантійного внесків); порушення встановленої процедури проведення торгів.

До порушень порядку оформлення результатів торгів є підписання протоколу про проведення прилюдних торгів особою, яка не є їх переможцем, або ж підписання цього протоколу на інших умовах, ніж це було запропоновано переможцем торгів.

Укладений на торгах договір також може бути визнаний недійсним і з інших передбачених законом підстав, наприклад, як такий, що укладений під впливом помилки чи обману, укладений не уповноваженою особою або особою, чиї повноваження обмежені установчими документами.

Разом з тим торги визнаються недійсними лише в тих випадках, коли під час їх підготовки і проведення були допущені порушення, що могли вплинути на результати торгів.

 

Цивільно-правові наслідки визнання недійсним укладеного на торгах договору 

Відповідно до ч. 1 ст. 216 ЦК є реституція — повернення сторін договору до первісного стану. В такому разі відчужене майно повертається організатору торгів для повторної організації і проведення торгів. На практиці найбільш складним є питання про те, хто саме повинен повертати одержані від переможця торгів гроші: стягувач, відділ ДВС чи організатор торгів, яким є спеціалізована організація. Оскільки реституція регулює відносини лише між сторонами визнаного недійсним договору, то робити це повинен продавець за договором, яким майже завжди, на підставі укладеного з відділом ДВС договору комісії є спеціалізована організація — організатор торгів. Саме таким шляхом останнім часом спрямовується судова практика. Такий підхід є правильним , адже підставою визнання торгів недійсними є порушення порядку їх проведення, а проводить їх спеціалізована організація.

Норма ч.2 ст. 388 ЦК, згідно з якою заборонено витребовувати від добросовісного набувача майно, що було продане в порядку, встановленому для виконання судових рішень, регулює існуючі між сторонами спору речово-правові відносини, спрямована на унеможливлення витребування свого відчуженого на торгах майна боржником, і не перешкоджає застосовувати наслідки недійсності договору — реституції — до сторін договору, якою боржник не є.

Позовна давність для оспорювання укладеного на торгах договору 

Позовна давність для оспорювання укладеного на торгах договору є загальною, яка передбачена ст. 257 ЦК України.

Якихось особливостей для цих випадків чинне законодавство не передбачає.

При розгляді даної категорії справ доцільно виходити з того, що заінтересовані особи могли довідатися про допущені при проведенні торгів порушення в день їх проведення, адже публічне сповіщення про торги робить інформацію про них доступною і заінтересовані особи можуть вжити своєчасних заходів для усунення порушень своїх прав.

Підсудність справ про визнання прилюдних торгів недійсними

В пункті 18 Постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних та кримінальних справ № 3 від 1 березня 2013 року « Про деякі питання юрисдикції загальних судів та визначення підсудності цивільних справ» судам роз’яснено, що  згідно зі статтею 62 Закону України від 21 квітня 1999 року № 606-XIV "Про виконавче провадження" реалізація арештованого майна, на яке звернено стягнення, крім майна, вилученого з обігу згідно із законом, та майна, зазначеного в частині восьмій статті 57 цього Закону, здійснюється спеціалізованими організаціями на підставі договору між державною виконавчою службою та спеціалізованою організацією шляхом його продажу на прилюдних торгах, аукціонах або на комісійних умовах.

Відповідно до частини четвертої статті 656 ЦК до договору купівлі-продажу на конкурсах, аукціонах (прилюдних торгах) застосовуються загальні положення про купівлю-продаж (з урахуванням особливостей її проведення).

У зв'язку із наведеним спір про визнання недійсним аукціону (прилюдних торгів) або визнання його таким, що не відбувся, проведеного спеціалізованою організацією щодо реалізації майна, на яке було накладено арешт за виконавчим документом, вирішується судом у порядку цивільного судочинства, якщо однією з його сторін є фізична особа, з додержанням правил виключної підсудності (стаття 114 ЦПК). При цьому справа розглядається у позовному провадженні, а не в порядку розгляду скарги на дії державного виконавця чи іншої посадової особи державної виконавчої служби.

Практика розгляду судами Чернівецької області вищевказаної категорії справ

Результати розгляду апеляційним судом Чернівецької області апеляційних скарг на рішення у справах вказаної категорії виглядають наступним чином: 

Назва суду першої інстанції	Кількість розглянутих справ вказаної категорії	Кількість рішень оскаржених в апеляційному порядку	Скасовано	Змінено	Без змін
Першотравневий	5	3	1	-	2
Шевченківський	8	6	1	1	4
Садгірський	-	-	-	-	-
Кіцманський	2	2	1	-	1
Путильський	-	-	-	-	-
Сторожинецький	2	2	2	-	-
Сокирянський	-	-	-	-	-
Новоселицький	3	-	-	-	-
Вижницький	-	-	-	-	-
Герцаївський	-	-	-	-	-
Глибоцький	-	-	-	-	-
Заставнівський	-	-	-	-	-
Кельменецький	-	-	-	-	-
Хотинський	-	-	-	-	-
Всього	20	13	5	1	7

 

З даної таблиці вбачається, що з 20 рішень, які були ухвалені судами першої інстанції за результатами розгляду справ про визнання прилюдних торгів недійсними, в апеляційному порядку було оскаржено 13 таких рішень. З 13 оскаржених рішень в апеляційному порядку було скасовано 5 рішень, змінено 1 рішення та 7 рішень залишено без змін.

Найбільше  змінено та скасовано рішень ухвалених Сторожинецьким районним судом Чернівецької області та Шевченківським районним судом міста Чернівці.

Ухвалюючи рішення у справах суди першої та апеляційної інстанцій допускали порушення норм матеріального та процесуального права, неповно з’ясовували обставини, які мають значення для справи.

Так, рішенням апеляційного суду Чернівецької області від 4 квітня 2012 року скасовано рішення Кіцманського районного суду Чернівецької області від 17 лютого 2012 року.

Відмовлено у позові громадянина В.В. до підрозділу примусового виконання рішень ВДВС Головного управління юстиції в Чернівецькій області, товариства з обмеженою відповідальністю, громадянина Б.Ю., третя особа ТзОВ,про визнання недійсними прилюдних торгів, по реалізації квартири, які відбулися 24 грудня 2009 року.

Ухвалюючи рішення про задоволення позову, суд першої інстанції виходив з того, що прилюдні торги з реалізації квартири проведені з порушенням п.3.5 Тимчасового положення про порядок проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого майна, затвердженим наказом Міністерства юстиції від 27 жовтня 1999 року  № 68/5. Спеціалізована організація ТзОВ, яка організувала та проводила прилюдні торги, порушила порядок проведення прилюдних торгів, а саме не розмістила повідомлення про такі торги на відповідному веб-сайті. Це порушення зробило прилюдні торги непрозорими, позбавило позивача можливості дізнатися про проведення прилюдних торгів та прийняти і них участь, чим порушено його переважне право на придбання квартири.

Проте з такими висновками суду першої інстанції не погодився апеляційний суд, оскільки суд дійшов їх внаслідок  неповного з’ясування обставин, що мають значення для справи, висновки суду не відповідають обставинам справи, з порушенням норм матеріального та процесуального права.

Суд першої інстанції вірно оцінив прилюдні торги як продаж майна, на яке звернуто стягнення і яке підлягає реалізації, під час якого укладається угода про передачу майна у власність, сторонами якої є покупець - учасник прилюдних торгів та продавець - відділ ДВС в особі  спеціалізованої організації, і  вірно дійшов висновку, що така  угода  може бути визнана недійсною  з підстав і наслідками, передбаченими  законом, зокрема, ст.ст. 203, 215 ЦК України.

Тобто законодавством встановлений перелік вимог, недодержання яких є підставою визнання торгів недійсними, серед яких є порушення вимог ч. 1 ст. 203 ЦК України, зокрема, суперечливість змісту правочину ЦК України та іншим актам законодавства.

Відповідно до змісту ч. 1 ст. 215, ч. 1 ст. 203 ЦК України договір купівлі-продажу, який укладено за результатами прилюдних торгів, може бути визнано недійсним за позовом заінтересованої особи у разі порушення правил їх проведення, які суттєво вплинули на результат торгів.

Враховуючи, що прилюдні торги з продажу нерухомого майна - це юридична дія, спрямована на досягнення цивільно-правових наслідків, суд, дійшовши  правильного висновку, що на них поширюються правила та вимоги, додержання яких є необхідними для чинності правочину, разом з тим допустив помилку щодо оцінки наявності  порушень правил проведення  прилюдних торгів.

Відповідно до п.3.5 Тимчасового положення про порядок проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна, яке затверджено наказом Міністерства юстиції України № 68/5 від 27.10.1999 р. ( з наступними змінам та доповненнями) спеціалізована організація, яка проводить публічні торги, не пізніше як за 15 днів до дня проведення публічних торгів публікує в порядку, визначеному Положенням про Єдиний державний реєстр виконавчих проваджень, на відповідному веб-сайті інформацію про нерухоме майно, що реалізується. Оголошення про проведення прилюдних торгів має бути розміщене не пізніше семи днів з моменту укладення договору про реалізацію майна, а у випадку проведення прилюдних торгів – не пізніше семи днів з моменту переоцінки майна. Одночасно ця інформація може бути розміщена в засобах масової інформації.

Таким чином, спеціалізована організація зобов’язана опублікувати повідомлення про прилюдні торги на відповідному веб-сайті, - в той же час розміщення повідомлень в засобах масової інформації є факультативним, не обов’язковим.

Позивач як на підставу позову посилався на те, що спеціалізована організація, яка здійснила організацію та проведення прилюдних торгів - ТОВ не розмістила відповідного повідомлення про торги  в друкованих засобах масової інформації  за місцем знаходження нерухомого майна, жодним чином не послався  на відсутність повідомлення про торги на відповідному веб-сайті.

Суд першої інстанції не дослідивши чи розміщувалося  повідомлення про  прилюдні торги на відповідному веб-сайті, в судовому рішенні вказав на відсутність такого повідомлення.

Разом з тим, такій висновок суду не відповідає дійсності.

Згідно п. 4.1 Положення про Єдиний державний реєстр виконавчих проваджень, яке затверджено наказом Міністерства юстиції України від 20.05.2003 р. № 43/5 (з наступними змінами та доповненнями) до Єдиного реєстру підлягають обов`язковому внесенню відомостей про всі прилюдні торги (аукціони) з реалізації арештованого державними виконавцями майна (далі торги), інформація про майно, що реалізується, та результати проведення прилюдних торгів (аукціону).

Відповідно до вказаного Положення на веб-сайті в Інтернеті функціонує Система реалізації конфіскованого та арештованого майна як частина Єдиного державного реєстру виконавчих проваджень.

Тут розташована інформація про повідомлення щодо проведення торгів 24.12.2009 р. відносно  вказаної вище 3-кімнатної квартири загальною площею 56,60 кв.м. Зазначене повідомлення було опубліковане 08.12.2009 р., тобто за 16 днів до проведення торгів, що вбачається з ксерокопії вказаного повідомлення, яка приєднана до матеріалів справи за клопотанням апелянта.

Таким чином, спеціалізованою організацією ТОВ було дотримано вимог п.3.5 Тимчасового положення про порядок проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна про опублікування на відповідному веб-сайті інформації про нерухоме майно, що реалізується.

Крім того, позивач стверджував в позовній заяві, що на прилюдні торги було виставлено майно, яке не належить боржнику, товариству з обмеженою відповідальністю.

Проте, відповідно до свідоцтва про право власності від 26.12.2002 р., виданого виконавчим комітетом сільської ради на підставі рішення від 25.12.2002 р., двохповерховий 8-квартирний житловий будинок належить ТОВ.

Квартира, що виставлялася на продаж на прилюдних торгах, на той час не була нікому відчужена, а отже належала власникові будинку як частина цілого.

Помилковим є висновок суду про те, що порушено переважне право позивача на придбання житла як наймача, оскільки позивач не довів  належними доказами цю обставину.

Рішенням апеляційного суду Чернівецької області від 8 травня 2013 року скасовано рішення Шевченківського районного суду міста Чернівці від 26 лютого 2013 року.

Визнано недійсним протокол придбання предмету іпотеки іпотекодержателем, а саме квартири від 8 лютого 2012 року складений Чернівецькою філією товариства з обмеженою відповідальністю.

Визнано недійсним акт складений старшим державним виконавцем Шевченківського відділу державної виконавчої служби Чернівецького міського управління юстиції про реалізацію предмета іпотеки, а саме квартири в місті Чернівці від 8 лютого 2012 року, на підставі протокол придбання предмету іпотеки іпотеко держателем від 8 лютого 2012 року.

Ухвалюючи рішення у справі суд першої інстанції не врахував, що згідно з ч. 2 ст. 16, ч. 1 ст. 203, ч. 1 ст. 215 ЦК України одним із способів захисту порушеного права є визнання недійсним правочину, що зміст  якого суперечить Цивільному Кодексу України, іншим актам цивільного законодавства.

В якості підстави для визнання торгів недійсними  позивачами було зазначено недодержання судовим виконавцем норм ЦК України, Закону України «Про виконавче провадження», Закону України «Про іпотеку», Тимчасового положення про порядок проведення прилюдних торгів з реалізації нерухомого майна, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 27 жовтня 1999 року № 68/5.

Прилюдні торги є спеціальною процедурою продажу майна, за результатами якої власником майна стає покупець, який у ході торгів запропонував за нього найвищу ціну (п. 2.2 Тимчасового положення), та передбачені правила проведення цих торгів.

Відчуження майна з прилюдних торгів відноситься до договорів купівлі-продажу. Такий договір може визнаватись недійсним в судовому порядку з підстав недодержання в момент її вчинення вимог, які встановлені ст.ст. 203, 215 ЦК України.

Такий висновок узгоджується й з нормами ст. 665 ЦК України, які відносять до договорів купівлі-продажу процедуру прилюдних торгів, результатом яких є видача нотаріусом свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів на підставі складеного та затвердженого в установленому порядку акта державного виконавця про проведені торги.

За змістом ч. 1 ст. 203, ч. 1 ст. 215 ЦК України підставами недійсності укладеного за результатами прилюдних торгів правочину є невідповідність його змісту Цивільному Кодексу України, іншим актам  цивільного  законодавства, тобто безпосередньо за результатами прилюдних торгів, а, відтак, підставами для визнання прилюдних торгів недійсними є порушення встановлених законодавством правил проведення торгів, визначених саме Тимчасовим положенням.

Відповідно до пунктів 4.14, 4.15, 6.1, 6.4, 6.5 Положення № 68/5 під час проведення прилюдних торгів ведеться протокол, в який заносяться дані щодо предмета торгів, стартова та продажна ціна, відомості про покупця, сума сплаченого гарантійного внеску, сума, яку належить сплатити для повного розрахунку та номери рахунків, на які необхідно зарахувати різницю. Після повного розрахунку на підставі протоколу державний виконавець складає акт про проведення прилюдних торгів, в якому має міститися інформація, яка характеризує реалізоване майно, ціну реалізації, дані про боржника, покупця, дані, які підтверджують право власності боржника на реалізоване майно. На підставі цього акта нотаріус видає покупцеві свідоцтво про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів в порядку.

Таким чином, протокол та акт з проведення прилюдних торгів фактично є юридичними угодами щодо нерухомого майна, на підставі них нотаріусом видається правовстановлюючий документ. Тому, визнаючи недійсними результати прилюдних торгів з реалізації нерухомого майна, необхідно визнавати недійсними протокол і акт з проведення прилюдних торгів.

Як вбачається з матеріалів справи квартира знаходиться в спільній сумісній власності громадян Ш.Я.Д. та Ш.Д.П..

Для укладення договору іпотеки щодо нерухомого майна громадянки Ш.Я.Д. вимагалось отримання згоди чи дозволу громадянина Ш.Д.П., а отже відповідно до частини першої статті 590, статті 578 ЦК звернення стягнення на предмет іпотеки може здійснюється лише за рішенням суду.

З матеріалів справи вбачається, що звернення стягнення здійснювалося згідно виконавчого напису приватного нотаріуса від 29 липня 2011 року.

За таких обставин вищевказаний напис нотаріуса від 29 липня 2011 року не підлягав примусовому виконанню. Отримавши вказаний виконавчий напис державний виконавець відповідно до пункту 8 частини 1 статті 26 Закону України «Про виконавче провадження» повинен був винести постанови про відмову у відкритті виконавчого провадження.

Враховуючи наведене прилюдні торги з продажу спірного нерухомого майна проводилися незаконно.

Пред’являючи позов до суду позивач належним чином не сформулював суть позовних вимог. Однак із змісту позовної заяви вбачається, що він фактично просив визнати недійсним договір купівлі-продажу спірного нерухомого майна, який був укладений та  оформлений у вигляді протоколу про придбання предмету іпотеки іпотекодержателем від 8 лютого 2012 року складений Чернівецькою філією товариства з обмеженою відповідальністю та акту складеного державним  виконавцем Шевченківського відділу державної виконавчої служби Чернівецького міського управління юстиції про реалізацію предмета іпотеки від 8 лютого 2012 року.

Вказаний договір слід визнати недійсним з тих підстав що  його зміст не відповідає вимогам статті 578, частини першої статті 590 ЦК України.

Рішенням апеляційного суду Чернівецької області від 10 серпня 2012 року скасовано рішення Шевченківського районного суду м.Чернівці від 10 травня 2011 року.

Позов громадянина К.Р. до Шевченківського відділу державної виконавчої служби Чернівецького міського управління юстиції, Чернівецької філії приватного підприємства, третя особа Публічне акціонерне товариство про визнання  прилюдних торгів з реалізації нерухомого майна недійсним задоволено.

Визнано прилюдні торги, які відбулись 14 січня 2011 року з реалізації арештованого майна, що є предметом іпотеки, а саме квартири в м.Чернівці недійсними.

Ухвалюючи рішення про відмову в задоволенні позовних вимог громадянина К.Р. суд першої інстанції виходив з того, що не було порушень чинного законодавства при проведенні прилюдних торгів.

При цьому суд неправильно застосував норми матеріального права, порушив норми процесуального права, його висновки не відповідають обставинам справи і він вважав встановленими обставини, що мають значення для справи за їх недоведеності, а тому рішення підлягає скасуванню з ухваленням нового про задоволення позовних вимог громадянина К.Р.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом на виконанні в Шевченківському відділі державної виконавчої служби Чернівецького міського управління юстиції знаходилось виконавче провадження по примусовому виконанні судового наказу, виданий 12 березня 2010 року Шевченківським  районним судом м.Чернівці про стягнення солідарно з громадянами К.Р.Д. та К.І.Д. 120 786, 43 доларів США та 880 гривень судових витрат на користь ПАТ.

Позивач добровільно судове рішення не виконав.

У межах вказаного виконавчого провадження було звернено стягнення на належне громадянину К.Р.Д. майно, що перебувало в іпотеці ПАТ, а саме квартиру, про що було складено Протокол проведення прилюдних торгів з  реалізації арештованого нерухомого майна, що є предметом іпотеки від 14 січня 2011 року та оформлено акт державного виконавця про реалізацію предмета іпотеки від 24 січня 2011 року. Переможцем торгів стало ПАТ.

Згідно ч.3 ст. 33 Закону України «Про іпотеку» підставами для звернення стягнення на предмет іпотеки можуть бути  тільки виконавчий напис  нотаріуса або рішення суду  про звернення стягнення на  предмет  іпотеки.

Частиною 3 п. 39 Постанови Пленуму Верховного Суду №5 від 30 березня  «Про практику застосування судами законодавства при вирішенні спорів, що виникають із кредитних правовідносин» передбачено, що відповідно до частини першої статті 590, статті 578 ЦК України звернення стягнення на предмет застави/іпотеки здійснюється лише за рішенням суду, якщо для укладення такого договору щодо майна фізичної особи вимагалося отримання згоди чи дозволу іншої особи чи органу.

Як вбачається з матеріалів справи на виконанні в Шевченківському  відділі   державної виконавчої служби Чернівецького міського управління юстиції  знаходився судовий наказ про стягнення  солідарно з громадян К.Р.Д. та К.І.Д. 120 786, 43 доларів США. Вищезазначений судовий наказ передбачає грошове стягнення, а тому в державного виконавця не було підстав для звернення стягнення та реалізації предмета іпотеки на прилюдних торгах, він зобов’язаний був повернути виконавчий документ в зв’язку з відсутністю майна на яке може бути звернуто стягнення державним виконавцем при виконанні рішення суду про стягнення кредитної заборгованості, оскільки наявна у власності квартира м. Чернівці є предметом іпотеки, на який накладено заборону відчуження приватним нотаріусом 19 вересня 2008 року на підставі договору іпотеки, укладеного між Банком та громадянином К.Р.Д.

Крім того, знайшли своє підтвердження в матеріалах справи посилання апелянта на те, що прилюдні торги з реалізації арештованого нерухомого майна, що є предметом іпотеки, а саме в м. Чернівці проведені з чисельними порушеннями.

Так, відповідно до п.3.12 Тимчасового положення про порядок проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 27 жовтня 1999 року №68/5 для участі в прилюдних торгах покупець подає спеціалізованій організації заяву про участь у прилюдних торгах та документи, що підтверджують сплату гарантійного внеску.

Як вбачається з матеріалів справи, а саме протоколу прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна, що є предметом іпотеки ПАТ був зареєстрований для участі в торгах без сплати гарантійного внеску, що є порушенням п.3.12 Тимчасового положення.

Згідно п.4.2 Тимчасового положення лот виставляється на торги за наявності не менше двох покупців. Доказом того, що третя особа ПАТ в порушення зазначених вимог закону був одноосібним учасником спірних торгів є протокол прилюдних з реалізації арештованого нерухомого майна.

Відповідно до п. 5.1 Тимчасового положення  на підставі копії затвердженого протоколу переможець прилюдних торгів протягом семи банківських днів з дня затвердження протоколу, не враховуючи дня проведення прилюдних торгів, здійснює розрахунки за придбане на прилюдних торгах майно в такому порядку: покупець перераховує на депозитний рахунок органу державної виконавчої служби зазначену в затвердженому протоколі прилюдних торгів суму грошових коштів, яка дорівнює різниці між продажною ціною придбаного ним лота і сумою винагороди спеціалізованої організації за цим лотом, сплаченої на поточний рахунок організатора  прилюдних торгів.

З матеріалів справи вбачається, що майно передано ПАТ в залік  забезпечених іпотекою вимог, без сплати грошових коштів незаконно, що підтверджується протоколом прилюдних торгів та актом державного виконавця про реалізацію предмета іпотеки.

Рішенням апеляційного суду Чернівецької області від 8 лютого 2013 року рішення Першотравневого районного суду міста Чернівці від 21 листопада 2012 року в частині задоволення зустрічного позову громадяни Г.В.І., Г.Л. М. до Ч.Л.Д., відділу державної виконавчої служби Шевченківського районного управління юстиції у місті Чернівці, приватного торгово-комерційного підприємства про визнання недійсними прилюдних торгів, свідоцтва про право власності на квартиру, акта про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, визнання права власності на квартиру скасовано.

У задоволенні вказаного зустрічного позову відмовлено.

Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ рішення апеляційного суду Чернівецької області від 8 лютого 2013 року скасовано, справу передано на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Відмовляючи у задоволенні первісного позову та задовольняючи зустрічний позов, місцевий суд з урахуванням викладеного в ухвалі Верховного Суду України від 2 листопада 2011 року дійшов висновку, що громадянин Г.В.І. набув право власності на спірну квартиру на підставі договору від 11 листопада 1996 року (із внесеними до нього змінами) та акта прийняття-передачі квартири від 25 грудня 2012 року. Оскільки у подальшому спірна квартира була відчужена з прилюдних торгів у порушення вимог ст. 66 Закону України «Про виконавче провадження», а саме без будь-яких правовстановлювальних документів, що підтверджують право власності боржника на цю квартиру, місцевий суд задовольнив позов про визнання недійсними таких торгів та визнав недійсними свідоцтво про право власності і акт про державну реєстрацію права власності на спірну квартиру. З урахуванням наведеного, місцевий суд відмовив у задоволені позову громадянина Ч.Л.Д. про виселення.

Апеляційний суд з висновками місцевого суду не погодився, у своєму рішенні дійшов висновку, що позивачами зустрічного позову спосіб захисту свого порушеного права обраний неправильно, оскільки позивачі просять визнати недійсними прилюдні торги, при цьому вимог про визнання недійсним протоколу та акта про проведення прилюдних торгів на підставах ст. 48 ЦК України не заявляли.

Проте з таким висновком апеляційного суду не погодився суд касаційної інстанції.

Закон України «Про виконавче провадження» визначає загальні правові основи організації та діяльності державної виконавчої служби, її завдання та компетенцію, а також учасників виконавчого провадження, закріплює їхні права та обов'язки, у тому числі право стягувачів і боржників та інших учасників виконавчого провадження на оскарження дій (бездіяльності) державного виконавця та порядок цього оскарження (статті 1, 2, 6, 12 Закону).

Питання щодо здійснення підготовки державним виконавцем та проведення прилюдних торгів з реалізації нерухомого майна, а також реалізації арештованого майна визначені у пунктах 5.11, 5.12 Інструкції про проведення виконавчих дій, затвердженої наказом Міністерства юстиції України                  від 15 грудня 1999 року № 74/5 і зареєстрованої у Міністерстві юстиції України 15 грудня 1999 року за № 865/4158 (далі - Інструкція), яка розроблена на виконання Закону України «Про виконавче провадження» і визначає умови та порядок виконання рішень судів та інших органів (посадових осіб), що відповідно до Закону, інших нормативно-правових актів підлягають примусовому виконанню в разі невиконання їх у добровільному порядку.

Правовий аналіз положень указаного Закону та Інструкції свідчить про те, що вони не встановлюють порядку та правил проведення прилюдних торгів, а лише закріплюють такий спосіб реалізації майна, як його продаж на прилюдних торгах, і відсилають до інших нормативно-правових актів Кабінету Міністрів України та Міністерства юстиції України, якими визначається порядок проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого майна (ст. 62 Закону України «Про виконавче провадження» та пункти 5.11, 5.12 Інструкції).

Правила проведення прилюдних торгів визначені Тимчасовим положенням, за яким прилюдні торги є спеціальною процедурою продажу майна, за результатами якої власником майна стає покупець, який у ході торгів запропонував за нього найвищу ціну (п. 2.2 Тимчасового положення).

Таким чином, правова природа процедури реалізації майна на прилюдних торгах полягає у забезпеченні переходу права власності (продаж) на майно боржника, на яке звернено стягнення, до покупця-учасника прилюдних торгів. Враховуючи особливості, передбачені законодавством щодо проведення прилюдних торгів, складання за результатами їх проведення акта про проведені прилюдні торги є оформленням договірних відносин купівлі-продажу майна на публічних торгах.

Зважаючи на викладене, прилюдні торги можуть бути визнані недійсними за правилами, закріпленими нормами Цивільного кодексу, з підстав його невідповідності вимогам цього Кодексу та актів цивільного законодавства.

Апеляційний суд, не звернувши уваги на зазначене та помилково вважаючи, що такий спосіб захисту цивільних прав та інтересів як визнання прилюдних торгів недійсним законом не передбачено, взагалі не перевіряв обставин, на які позивачі посилалися в обґрунтування своїх позовних вимог.

Рішенням апеляційного суду Чернівецької області від 18 квітня 2013 року залишено без змін рішення Першотравневого районного суду міста Чернівці від 19 лютого 2013 року виходячи з наступного.

Відповідно до пунктів 4.14, 4.15, 6.1, 6.4, 6.5  Положення під час проведення прилюдних торгів ведеться протокол, в який заносяться дані щодо предмета торгів, стартова та продажна ціна, відомості про покупця, сума сплаченого гарантійного внеску, сума, яку належить сплатити для повного розрахунку та номери рахунків, на які необхідно зарахувати різницю. Після повного розрахунку на підставі протоколу державний виконавець складає акт про проведення прилюдних торгів, в якому має міститися інформація, яка характеризує реалізоване майно, ціну реалізації, дані про боржника, покупця, дані, які підтверджують право власності боржника на реалізоване майно. На підставі цього акта нотаріус видає покупцеві свідоцтво про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів в порядку, передбаченому розділом 25 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України.

Таким чином, протокол та акт з проведення прилюдних торгів фактично є юридичними угодами щодо нерухомого майна, на підставі них нотаріусом видається правовстановлюючий документ. Тому, визнаючи недійсними результати прилюдних торгів з реалізації нерухомого майна, необхідно визнавати недійсними протокол і акт з проведення прилюдних торгів.

Отже, протокол та акт про проведення прилюдних торгів можуть бути оскаржені в судовому порядку та визнані недійсними з підстав, встановлених ст. 203 ЦК України.

З огляду на викладене, дії державного виконавця у виконавчому провадженні, які не стосуються правил проведення прилюдних торгів, мають самостійний спосіб оскарження й не можуть бути підставою для визнання прилюдних торгів недійсними.

Рішенням Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 11 вересня 2013 року рішення Першотравневого районного суду м.Чернівці від 19 лютого 2013 року та ухвалу апеляційного суду Чернівецької області від 18 квітня 2013 року скасовано, справу направлено на новий розгляд до суду першої інстанції.

Ухвалюючи оскаржувані судові рішення, суди у порушення вищезазначених положень Закону, належним чином не перевірили доводів позивача щодо підставності заявлених  вимог про визнання прилюдних торгів недійсними (початкова ціна та процедура проведення).

Крім цього, суперечливими є висновки судів щодо неправильно обраного позивачем способу захисту порушеного права. Встановивши, що прилюдні торги відбулися, суди разом з тим зазначили про можливість оскарження дій державного виконавця. Однак такий спосіб захисту можливий лише до проведення торгів та складання акта проведення прилюдних торгів.

Зазначене свідчить про те, що суди не визначилися з характером спірних правовідносин та нормою права, яка підлягає застосуванню, не дотрималися норм процесуального права, що призвело до неможливості встановлення фактичних обставини у справі, які мають значення для правильного вирішення спору.

Висновки 

Аналізуючи  якість розгляду справ цієї категорії слід  зазначити, що  суди, як правило, дотримуються вимог чинного законодавства України при розгляді справ про визнання прилюдних торгів недійсними.  Однак,  судами ухвалена значна кількість незаконних та необґрунтованих рішень.  Існують недоліки судової практики, які суттєво впливають  на її єдність.

Пропозиції:

1.Обговорити дане узагальнення в судовій палаті у цивільних справах апеляційного суду Чернівецької області.

2.Помістити узагальнення в інформаційно-методичний бюлетень апеляційного суду Чернівецької області.

 

Суддя апеляційного суду

Чернівецької області                                            Одинак О.О.